在香港做地產最难的是拿地 房地產巨头不過度借錢
作 者丨華商韬略出品人 毕亚军圖片：收集、圖虫創意
比拟计劃雄伟蓝圖，刻画夸姣远景，這些人起首會問：“會不會输？會输多惨？出了問题，责任谁负？”
出了問题，他們也必定會被追责，谁都跑不掉。
“咱們并无甚麼特此外本事。若是非要说出格，那多是，咱們历来不認為本身有特此外本事，可以去克服市場，去荣幸于市場。”
多年前，稳坐香港地產“四大天王”几十年的郑裕彤老師长教師，被我問到，“為甚麼你們都活成為了不倒翁，你們到底有甚麼特此外本事？”時，他给了我上面的谜底。
他说，外界和傳媒总把他們@刻%vu7gA%画得大%3oYyj%志@勃勃，法術泛博，乃至无惧无畏，但他們实在都是平凡人，是怯懦的人。
由于平凡，怯懦，他們根基上不會做掌控不大的事變，更不會冒可能输掉一切的险，以是才几十年里没有碰到過厨房水池過濾神器,甚麼太大的坚苦和劫难，固然，也错過了不少可以做得更大的機遇。
坐拥千亿身家，且被外界送了名号“沙鱼胆”，却说本身平凡、怯懦，這听上去很凡尔赛，乃至卖弄。那時，我根基上也是把老師长教師的话當做谦善之词了。
但近来這几年，我愈来愈感触，郑老師长教師讲本身平凡简直是谦善了，但他讲他們的不败之法是怯懦，是不敢荣幸，多是肺腑之言，是真实的乐成法門。
比拟内地一些企業家，活得久且活得好的香港巨擘們，還真可以说是怯懦的怂人。有着超人之誉的李嘉诚，更可谓是超等怂人。
1970年月的香港，是地财產加快沸腾的黄金之地，現在台甫鼎鼎的香港地產“四大天王”，也是快速突起于其間。
1972年9月，郭告捷、李兆基等四人结合開辦的新鸿基率先上市，募資10亿港元。同年11月，李嘉诚的长江实業上市，募資3500万港元；靠周大櫻花茶，福珠宝發迹的郑裕彤，也将地财產務構成新世界成长并乐成上市，募資1.6亿港元。
第二年，重新鸿基分炊的李兆基，也将自力流派的恒基兆業借壳上市，募資10亿港元。
上市以後的四大地產新锐，個個大志勃勃。特别李嘉诚，更在初次董事會上宣誓了“要做香港最大地產商”的大志。
在香港做地產，最难的就是拿地。
為了拿到更多地皮，各家開辟商各显法術。但當1976年，港英當局抛出一個庞大的地皮成长規劃時，腰包鼓鼓的“四大天王”却團體怂了。
這就是那時香港最大的地產成长項目——重要包含52栋约30层高室第楼，和两座大型阛阓的沙田第一城。當時的香港，焦點城區地皮已十分有限，當局因而决议把尚還偏僻後進，乃至荒凉的沙田，作為新的室第增加极。
為鼓動勉励開辟商自動郊野開荒，動员都會扩大，當局對這個項目给出了极為優惠的前提，其地皮出讓费总额也才2000万港元摆布。
但在如许一個巨機會眼前，常日里龙争虎斗的四大天王，却團體怂了。他們竟没有一家去独挑大梁，而是选擇了抱團协力，由新鸿基、恒基兆業、长江、新世界四家联袂，構成结合體，以2060万元港币投患了項目成长权。
尔後不到10年，這個項目得到了跨越1000倍的投資回報。
以致于30多年後，郑裕彤跟我聊起時，還在感慨：那時，如果任何一家本身零丁做，单這一個項目，就差不可能是香港最大的大亨了。
但當我問及大師是不是有懊悔當初没有零丁去做時，郑裕彤的答复倒是，他历来没有懊悔過，并且也信赖其他几家，都是没有甚麼可懊悔的。
来由是，各家简直是少赚了不少錢，但也加倍稳赚不赔了。大師一块兒做，不单讓乐成的几率更高，也讓各家的危害都大大低落了。
究竟上，不但是沙田第一城。在香港，不少重大項目，都是几家至公司一块兒做。即使到今天，各自都已颇有气力，他們也仍然風行着抱團模式。
好比，维港两岸最高的标记修建逐一國际金融中間、举世金融中間，就是新鸿基和恒基兆業持久互助的產品。
赚有最掌控的錢，而不是赚至多的錢。
這也是香港巨擘們的一個底层逻辑。
1990年的北京亚运會举辦以前，曾一度面對工期完工質疑，乃至逼得组委會副主席张百發放出狠话，若是由于工程扶植迟误了亚运會召開，“我就到北京的最高修建、208米的京广中間，从那邊跳下去，向全國赔罪！”
208米的京广中間，不单是那時的北京最高修建，也是中海内地第一座200米以上的摩天大楼。而這栋楼最大的老板，就是新世界的郑裕彤。
成為這栋楼的主人差未几3年後，郑裕彤還在北京做了一次“豪赌”：一口吻與北京崇文區签定了開辟面积达1.3平方千米，修建总面积可达360万平方米的大型地產開辟項目——崇文新世界。外界乃至戏说，他包下了崇文區。
這個斗胆，很大水平上也是由于郑裕彤的“怂”。
其布景是，1990年月的香港房價暴涨，但郑裕彤却感觉要出問题，而他同時又高度看好内地的成长远景，以是就舍高就低，把資金源源不竭地投到了内地。
以致于厥後，我和他的交班人郑家纯交换時，郑家纯都還在感慨新世界那時胆量過小了。“若是继续重投香港，那新世界早就是香港最大的地產商”。
但當我問他後不懊悔時，他也仍是不懊悔。
“咱們在内地的成长也很不错啊，你不成能把所有機遇都抓在本身手里。”
不但是新世界，那一時代的香港四大地產商，也几近都在做不异的舍高求低。削减在高價高本錢的香港投資，改而大肆投資低價低本錢的内地。
在現在的内地地產巨擘們還没摸到百亿門坎之時，新世界在内地的投資已經是跨越500亿之巨。而郑裕彤在“四大”中，還不是最大手笔的。
最大手笔的李嘉诚，在长安街最黄金地段的一個項目——东方广場，就投資過百亿，其范围影响力乃至至今无人能出其摆布。
不消看天下，只看北京，并且只需沿着长安街最焦點地段走一走，就可以窥見香港地產商在那一時代的气力和影响力。北京站旁的恒基中間，恒基兆業的；东方广場隔邻的王府井东安阛阓，新鸿基介入改建的……
但近来這几年的事變，大師都晓得了。
當内地地產巨擘們纷繁几年就把香港先辈們几十年的仗打完，昔時在内地脱手吓死人的香港“四大天王”，却都又一個接一個地成為了“怂人”。
最大手笔的李嘉诚，更是怂到“别讓他跑了”，至今都還在跑。
其他几位，消息没有李嘉诚那末大，但也都鸭子劃水般地邊打邊撤着。
恒基兆業，怂了，新鸿基，怂了。
郑裕彤归天以後的新世界，不单屡次打包資產出售给了内地势头最猛的地產巨擘，乃至爽性将專注内地地财產務的新世界中國，从香港买卖所退了市。
這一迥异下来的成果就是，内地地產巨擘从范围和速率上，對香港四大的绝對秒杀和碾压。5000亿、1万亿、1.5万亿、2万亿，跟内地地產天王們比，曾被團體瞻仰的四大天王，其本日之排面和蔼場，已可谓怂到灰尘里。
但咱們有句老话叫，乌龟有肉在肚子里。如果然正扒開壳子比谁肉多，内地巨擘們生怕還得管他們叫一声先辈，最少是年老。
以新世界成长為例，其2020/21中期事迹陈述显示，陈述期内，團體收入不到360亿港元，但可動用資金高达1000亿港元，净欠债比率只有40.4%，总體融資本錢只有2.93%。而李嘉诚的长和，净欠债比率更低到不足20%。
欠债都是1万多亿、2万亿的消息看多了，咱們可能對香港巨擘們颇显磕碜的這點数字不太看得上眼，但這丝绝不影响他們關头時刻攻其不备或救人一命。
由于，他們的錢都是本身的錢。他們能調動的錢，更远远不只是咱們看到的這點錢。几十年来，他們光是經由過程上市公司分红和投資其他上市公司装入口袋里的錢，可能就已經是上市公司現值的几多倍了。
李嘉诚昔時就公然说過，富豪榜最少低估了他2/3的财產。
不外，近来這几年他再也不讲這個了，而是频频操作，尽力讓本身可被公然计较的财產變少。据其身旁人流露，老師长教師如许做的焦點目标是，不要再做首富。
完全認怂。
不只在地财產，在所有谋劃中，香港巨擘們的斗胆暗地里，都是“怂”的底色。
在大大都人超等英勇時，即便气力容许，也自動認“怂”，然後在大大都人由于英勇過分而不能不“怂”時，去用保留下来的气力，成為少数超等英勇者。
這也是他們的逻辑。
好比，下面這個故事中的李嘉诚。
上世纪90年月末，李嘉诚旗下的Orange已經是英國第三大挪動德律風运营商，并同時在伦敦和纳斯达克上市，但風景一片大好之時，他却起头怂了。
由于，Orange固然已經是英國第三大，但根基上也只能是第三大了，排在它前面的英國沃达丰（Vodafone）和德國曼内斯曼（Mannesmann），都把英國市場作為必争之地打得不成開交，并且都是气力很是壮大的國际巨擘。
老迈和老二兵戈，最後死了老三，這在古今中外都家常便饭。但李嘉诚却靠自動認怂，借助通信上市公司的股價飞腾，赚了個大的。
他看准了沃达丰和曼内斯曼，谁能买下Orange，谁便可以坐地成為真实的老迈這個痛點，然後一番操作，把Orange高價卖给了曼内斯曼。
這一笔买卖，李嘉诚就赚到跨越1500亿港元，缔造了香港開埠以来的企業最大红利记载，也奠基了他的華人首富之位。但這事兒還不算完。
真正讓李嘉诚坐稳華人首富的，仍是他的“怂”中“再怂”。
完成该买卖不到1年的2000年8月，李嘉诚获得新機遇：竞投德國3G执照。看好3G的他高度器重，親身领衔6家國际财團组成為了奢華竞購團，并派出重臣霍建宁親身参战，端出了一個总额為450亿美元的竞購案。
但在各家剧烈拼争，不竭哄抬竞購代價的最後時刻，李嘉诚却再一次怂了。
他从香港打德律風给霍建宁，不单請求霍建宁顿時退出竞購，并且還要缔造機遇，将手上持有的欧洲電訊营業股分通通讓渡他人。
获得動静的國际财經媒體纷繁質疑李嘉诚的决议，宣称這将讓“和黄”完全落空成為國际電訊巨擘的可能性，美國《纽约時報》更直接感慨——
超人落空威力了吗？
但究竟再次证实，姜仍是李嘉诚的辣。
尔後不久，互联網泡沫完全幻灭，高價得到派司的電訊巨擘被深套此中，跑路的李嘉诚则全身而退，不单保住了此前的庞大利润，還再趁高赚了一笔。
再然後，就是這些那時過分英勇的公司深陷泥潭，行業也團體低迷時，“認怂”的李嘉诚又起头超人的威力了，大手笔以低本錢从新杀回3G疆場……
與一些内地巨擘比拟，香港日本藥品推薦,巨擘們最怂的，當属怕欠债，怕借錢這件事了。
曾在全世界富豪榜上排名第四的李兆基，有句名言：“小买卖怕食不怕息，大买卖怕息不怕食。”其焦點要义就是，买卖越大，越不要過分借錢。
由于光是銀行利錢，便可能讓你白忙一場，而若谋劃不善，關头時刻的连本带利，更可能要你败尽家業。
世上的事變就不怕一万，就怕万一。不敢太高欠债，這也是他們从惨重教训中學到的履历，是他們見了太多朝夕祸福以後，刻進心里、融入血液的畏敬。
在香港，也不是人人都像這些巨擘同样，老是高度器重危害，而且节制着本身的愿望和大志。在他們暗地里，香港也曾有不少在某些時代比他們風景很多的人，或直接倒下，或倒下以後，履历了九九八十一难，才又站起来。
好比，傳怪杰物杨受成。
他12岁出道混买卖，20出头就拿下欧米茄、劳力士代辦署理权，29岁就有了本身的上市公司，然後大手笔借錢，扩大地财產務，進军金融業，一度比李嘉诚、郑裕彤等人還要跑得快。
但是，就在他高歌大進之時，一园地產大崩盘，不单讓他败尽家業，连奔跑車都被扣下——“你不克不及再具有奔跑，奔跑是乐成人士的代步东西”，并台北汽車借款,且還倒欠了汇丰銀行3.2亿港元的貸款。而那時的3.2亿，堪比如今的百亿之巨。
也是由于這段履历，历經千辛万苦死灰复然以後，杨受成還養成两大習气：一是兜里必需装有足够的現金，二是果断不做奔跑車（只坐劳斯莱斯）。
但更多人就没有杨受成這类死灰复然的荣幸了。
好比，曾名望和影响大過四大地產天王的四大船王，現在除包玉刚家属、曹文锦家属還算是大企業家家属，其他都早已远不如當初。
始终對經濟周期连结超凡理性，而且严酷自律的香港恒隆董事长陈启宗，也是从庞大教训和危害中養成為了谨慎乐观的風格。
他的爷爷曾是知名巨贾，但却由于打赌成性，曾一晚上間输掉一条大街的财產，终极家境中落。他的父辈開辦恒隆以後，也一度由于過分扩大堕入极大窘境。
印象深入的是，我2014年约請陈启宗到北京大學演讲之時，他就在给那時還不算太過甚，但已比力猖獗的内地地產巨擘們泼冷水：“你們中心大要有30%的人将来可能會垮掉，3%的人可能赚到极多的錢。事變的夸姣在于，大師城市認為本身是那3%的人，但极為伤害的是，97%的人终极都不會成為那3%。”
近来，他又在启發内地同業：“住房是民生所需，若是當局不干涉干與、不規范，那就是不卖力任的當局，若是来干涉干與的當局是卖力任的當局，以是他們的干涉干與是應當的……我也劝说我的同業們，不要太多地報怨當局，他們是在做本身该做的事。這是做住房房地產必要有筹备的一些事變。”
在借錢這件事上，香港巨擘們也是“怂”出了凡尔赛：“為甚麼關头時刻总能借到至多的錢？”“由于咱們日常平凡不喜好借錢。”
70高龄才進澳門，但却缔造古迹的吕志和，就是這方面的一個典范。
這位老師长教師，也许是少時就履历了日本战乱而家產一晚上化為泡影的惨重，以是時刻把危害放在第一名，即使香港地產最黄金的期間，他也對峙認為房地產危害太大，因此把線上博弈體驗金，焦點聚焦到建材、旅店等更稳健和细水长流的营業之上。
即使看着身旁人一個個由于地產暴發，他也不改初志。包含目睹他把石矿建材和旅店营業越做越大的銀行，找上門借錢给他大做地產，他也都回绝了。
如许的出格守旧，终极成绩了他關头時刻的出格斗胆。
2008年忽然暴發的金融海啸，讓全世界企業融資入隆冬。
正在澳門火如荼扶植各类大型項目标一众博彩文娱同業，包含金沙團體老板阿德尔森，都纷繁由于债務問题而堕入工程停摆等危機。
但持久信誉杰出，低欠债的吕志和，却在他人被追债的难過時刻，一次拿到了百亿级的銀團貸款，進而打赢了成為澳門博彩文娱新王的最關头一仗。
也是吕志和，在谈到危害辦理時，讲了一句我認為可谓經典的话：“天大的機遇来了你能站得高，不如天大的危害来了你還站得持重要。”
他说：“口袋里始终要有一大笔錢，即便一個大浪打来，手中也另有条大缆，有資历再来第二回。”他的大女兒吕慧瑜则曾向我弥补：“人家说讓一件事變坚固，是要打個钉子進去，我父親是打進去的钉子上還要再加個倒钩。”
固然，香港巨擘們不外度借錢這件事，除本身的自發，也靠情况的束缚。
之前面的沙田第一城而论。即使有哪家企業想要斗胆独干，生怕當局也不承诺，銀行更不承诺。當局不會讓如许一個項目置于一家企業的成败，銀行更不會给任何一家借那末多的錢。
比拟计劃雄伟蓝圖，刻画夸姣远景，這些人起首會問：“會不會输？會输多惨？出了問题，责任谁负？”
出了問题，他們也必定會被追责，谁都跑不掉。
企業會停業，不會有甚麼人来挽救你，為你的毛病买单。
當局官员、銀里手，也都要卖力任，事變烂了尾，乃至侵害了大众长处，该罢职要罢职，该下狱要下狱，没有人可以做做反省就下不為例，或一笔購销。
并且，他們也缺乏犯大毛病的前提。
略微大點的事變，都不是某小我几句话就可以做决议的。
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