美國楼市開始告别黄金時代?
2021年，美國收成了15年来最红火的楼市。2022年，蓬勃成长的美國房地產市場正面對迄今為止最大的磨练：典質貸款利率飙升。房地美颁布的最新数据显示（截至4月21日這一周），美國30年期典質貸款利率已從客岁12月的3.11%上升至5.11%。
“跟着美國國债收益率延续上升，典質貸款利率持续第七周上升。”房地美首席經濟學家卡特（Sam Khater）暗示，“固然春天凡是是最忙碌的購房季候，但房價上涨致使需求呈現一些颠簸。今朝還是賣方市場，但仍有樂趣采辦衡宇的買家可能會發明争抢水平已适度削弱。”
上周五（4月22日）的美股表示，使人担心美國經濟的走向。遭到企業红利放缓與美联储“鹰派”加頭皮癬藥膏,息動静影响，當天三大指数全数狂跌，導指更是下挫近1000點，創下2020年10月尾以来最大单日跌幅。美股房企板块投資者也在質疑：美國今朝是不是正在反复2000年開启的房地產泡沫期間，并终极致使了美國經濟在2007年的大阑珊；是不是美國楼市已起頭辞别這一轮“黄金期間”？
但第一财經记者采访的多位美國房地财產内專家和投資者其实不這麼看。在他們眼里，决议房價最首要的身分，還是供求瓜葛；而當下美國房地產市場還是賣方市場，這一根基盘并未產生變革。
美國金鹰房產投資公司履行合股人陈跃武對第一财經记者暗示，“今朝的环境與2018~2019年美联储加息的环境雷同，房價的上涨速率會放缓，但依然延续上涨。待美联储加息竣事後，房價會加快上涨。”
美联储愈来愈鹰是利空
1年多以前，美國30年期典質貸款利率還在“2期間”；疫情時代，這同样成為美國房地產市場火爆的催化剂。
陪伴美联储愈来愈鹰派和典質貸款利率继续上升的远景，平凡的購房者堕入了困窘當中：到蚯蚓腿膏,底是否要继续接管快速上涨的代價敏捷買房，仍是選擇张望？
第一财經记者利用美國房貸公式计较，即使假如一名告貸人以2021年12月時已高企的利率（3.11%）得到40万美元（约合260万元人民币）典質貸款，假如首付20%，在30年的貸款中，他們每個月将還1703美元（约合11080元人民币）。若是以今朝最新的5.11%典質貸款利率计较，每個月還款額升至2074美元（约合13500元人民币），每個月将多還371美元。
同時，必要指出的是，更高的典質貸款利率不但使一些潜伏的購粉刺痤瘡滾珠,房者因整體貸款代價太高而抛却，并且還象征着一些告貸人将落空典質貸款資历，由于在美國如需貸款，必需知足貸方严酷的债務與收入比率。数位接管第一财經记者采访的專家均暗示，美國今朝在貸款方面一向没有放松前提。
典質貸款利率带来的經濟打击，让一些房地產行業人士展望，火热的房地產市場将會落空一些動力。
房地產钻研公司CoreLogic认為，美國房價增加将大幅放缓。按照最新数据，美國房價在2021年1月至2022年1月時代飙升 19.2%。但CoreLogic认為，在将来12個月内，房價将仅上涨 5%。
CoreLogic认為房價增加放缓的另外一個缘由是：包袱能力。曩昔一年，美國房價的上涨速率是美國收入增加速率的五倍。這没法再继续下去了。该企業對美國400個大都會區域的市場危害做了评估，旨在找出本地收入程度是不是可以支持房價。
在计较以後，CoreLogic认為美國65%的地域房地產市場被高估了。這包含纽约、迈阿密、西雅圖、拉斯维加斯和达拉斯等@重%v76ol%要大都%6d626%會@區域。
同時，亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州和内华达州的房地產市場也合适CoreLogic對“高估”的界说。
與此同時，该機構暗示，只有26%的美國房地產市場是“正常的”，只有9%是“被低估的”。
CoreLogic副首席經濟學家赫普 (Selma Hepp)暗示：“跟着疫情爆發以来房價强劲增加，很多市場如今可能被认為估值太高，特别是在将代價增加與本地收入增加率举行比力時。”
美國天下房地產掮客人协會（NAR）数据显示，2021年美國衡宇贩賣代價中位数為34.69万美元，同比增加16.9%；2021年美國共售出612万套房產，同比增加8.5%。
BCA Research美國資產部首席计谋師唐克尔（Irene Tunkel）對第一财經记者暗示，美國房地產市排場临着多個方面的影响。
“本年迄今為止，30年期典質貸款利率已上升了两個百分點，再次回到十多年前的程度。房地產是經濟中對利率最敏感的部分。”她暗示，“從汗青上看，典質貸款利率的上升對地產動工和住房贩賣都造成為了压力。不外，固然典質貸款利率的飙升使衡宇的可包袱性低落，但NAR的衡宇可包袱性指数表白，固然可包袱性已恶化，但相對付其持久均匀程度，這一指数依然處于高位。”
供求瓜葛决议黄金期間是不是远去
仅仅由于美國房價被高估，其实不象征着房價行将掉頭下行或狂跌。
究竟上，第一财經记者查阅了今朝美國典質銀里手协會、美國銀行、房利美和 Zillow （房地產估價辦事網站）的展望模子，都仍展望美國房價将在将来一年上涨。
同時，按照美國都會计划咨询機構Demographia公布的2022年國際住房可包袱性查询拜访，與澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英國等市場比拟，美國事可包袱性最高的國度。在大大都重要經濟體中，房價在曩昔几年蓬勃成长，買家們不能不将本身在疫情中积攒的储备都投到房地產中。
陈跃武则對第一财經记者暗示，房貨利率的快速上升對房價必定有负面影响，详细百家樂預測,表示為房價的上涨速率會放缓，“我展望從今朝的近20%降低到10%至15%，固然放缓但依然是在强劲上涨。”
同時，“决议房價的是供求瓜葛。如今美國的房產库存不足两個月，是汗青最低點，欠缺极其紧张，房價會继续上涨。”陈跃去腳皮神器, 武诠释導。
NAR数据显示，3月美國待售室第环比增长，但仍比2021年同期少9.5％。照今朝贩賣速率，库存在两個月摆布。同期，3月美國衡宇售價中位数同比上涨15％至3753万美元，再次創下记载。
凡是，房地產供给不足5個月贩賣時，都表白市場供给严重。
整體来看，虽然美國楼市因房貸利率飙升而降温，但市場廣泛估计本年仍有望小幅上涨。美國銀行暗示，美國度庭資產欠债表是有史以来最强劲的，净資產爬升，偿债比率靠近汗青低位，劳動力市場也在蓬勃成长。美國的“千禧一代”（春秋與中國的“80後”“90後”相仿）如今正處于購房的岑岭時代，生齿布局也對楼市有益。
房利美（F專業霧眉，annie Mae）樂觀地认為，消费者對新居的需求在未来還會跨越供给量，這将為2023年以前美國連结高房價和刺激經濟發展带来動力。
唐克尔對第一财經记者阐發了几個身分——“衡宇供给不足，衡宇動工率低于家庭需求，新居和現有衡宇的库存也很低。”
“是以，即便典質貸款利率上升對住房需求是晦气的，但因為供给量低，修建和贩賣勾當可能會連结下去。這些動态表白，本年室第投資不太可能解體。”她诠释導。
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